Sachez qu’en fait, il n’y a pas de règles strictes sur l’apport (premier pavé dans la mare). Il est même possible, dans certains cas, que les banques acceptent que vous empruntiez sans apport. Par exemple, cela peut être le cas si vous êtes jeunes ou si vous envisagez un investissement locatif. Dans le premier cas, les banquiers peuvent bien comprendre que vous n’ayez pas encore beaucoup d’épargne. Dans le second cas, il est également compréhensible de vouloir emprunter sans apport pour faire fructifier votre épargne. Il est possible que votre conseiller bancaire vous dise que cet apport doit-être d’au moins 10% du prix, sans quoi ce n’est pas la peine d’aller plus loin… Eh bien c’est faux ! Les banques font plus d’efforts pour attirer de nouveaux clients que pour leurs clients existants (troisième pavé jeté dans la mare). C’est pourquoi passer par un courtier pour comparer un maximum d’offre est la bonne méthode. Nous vous en parlions précédemment dans un article sur l’assurance emprunteur : les courtiers en lignes c’est vraiment chouette ! Généralement, les banques veulent que les individus puissent payer au moins 10% du prix du bien immobilier afin de couvrir certains frais, notamment ceux de la garantie du prêt et du notaire. De plus, la famille peut être également présente pour aider à investir. Si le prêt dépasse les 1 500€, il est impératif de garder une trace écrite définissant les intérêts, la durée ainsi que les clauses du remboursement. Il est préférable de définir un plan de financement. Il faut également établir ses besoins : lieu du bien par exemple. Il ne faut pas oublier que le prix d’achat d’un bien immobilier neuf est plus élevé que celui d’un ancien. Cependant, le logement neuf évite les grands travaux. L’achat entre particulier demande du temps (gestions des papiers…), des déplacements et de nombreuses vérifications pour s’assurer de la qualité du bien. Acheter son bien par le biais d’une agence ajoute un coût mais cela assure également plus de sécurité (lois du secteur et prix du marché suivis). De plus, il est parfois judicieux de demander le carnet d’entretien des immeubles ou d’aller voir la mairie pour s’informer sur les projets de travaux d’aménagement.
Le budget dont vous disposez. Afin de faciliter votre prospection, n’hésitez pas à mettre en place des alertes e-mails. Vous recevrez en direct les nouvelles annonces correspondant à votre recherche. En plus de vos recherches dans la presse, en agence ou sur Internet, il existe une autre source d’informations : le « bouche à oreille ». N’hésitez pas à vous renseigner auprès de vos proches et vos voisins. Les concierges et les commerçants du quartier sont souvent au courant des derniers biens qui se libèrent et peuvent se révéler être une mine d’informations. Vous cherchez un terrain pour faire construire votre maison. Ici les moyens de prospection sont beaucoup plus larges que pour un bien ancien. Vous pouvez en effet vous renseigner auprès de spécialistes de la construction, de la mairie de la commune où vous souhaitez vous installer, de notaires locaux ou d’intermédiaires plus classiques comme les agences immobilières. Certains sites d’annonces immobilières comme Logic Immo peuvent aussi avoir une plateforme dédiée à la recherche de terrain. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la recherche d’un terrain constructible. Vous cherchez un programme de construction. Que vous ayez recours à une agence immobilière par Internet ou directement en agence physique, vous aurez à verser des frais. Ces honoraires sont officiellement à la charge du vendeur, qui peut soit prévoir une clause répartissant le montant avec l’acheteur soit demander à l’agence de l’intégrer dans le prix de vente. Vous trouverez alors dans l’annonce immobilière la mention FAI (Frais d’agence inclus). Ces frais représentent généralement de 3 à 10% du prix du bien. Ils sont dégressifs en fonction de ce dernier : une maison à 400 000€ impliquera par exemple 4% d’honoraires quand un appartement à 150 000€ peut demander 8% de frais d’agence. Enfin, sachez que l’agent immobilier ne peut vous demander une rémunération que si la vente a effectivement lieu. Au stade de la recherche, vous n’avez donc rien à payer !
Le point sur ce que doivent savoir les dirigeants qui envisagent de faire acquérir un bien immobilier par leur société. Et sur ce que peuvent faire les entreprises propriétaires d’un bien immobilier pour optimiser sa cession. Nous nous concentrerons ici sur la détention d’un bien immobilier en direct par une entreprise. La cession d’un bien immobilier détenu par une entreprise individuelle ou une société a toujours soulevé de nombreuses difficultés fiscales en raison de la plus-value dégagée à cette occasion. En effet, les possibilités de réduire le montant de la plus-value impliquent des contraintes souvent incompatibles avec les délais de réalisation de l’opération. Viser l’optimisation fiscale : anticipation obligatoire ! La quête d’optimisation nécessite la mise en place de schémas plus ou moins complexes, donc risqués sur un plan fiscal. Aussi est-il impératif d’étudier les schémas de cession plusieurs années avant leur réalisation, afin de minimiser les risques fiscaux. 250 000 euros TTC pour les locations en meublés professionnels ou 90 000 euros pour les locations équipées ! Ne perdez jamais de vue qu’en matière d’immobilier il serait réducteur de limiter les possibilités d’optimisation à la seule fiscalité. D’autres paramètres ont vocation à être intégrés dans toute réflexion patrimoniale.
Le prêt relais avec « franchise totale » : ce type de prêt est accordé pour une durée de 24 mois. Dans ce cas, l’emprunteur ne rembourse pas les intérêts d’emprunt lors des 12 premiers mois. Si le bien est vendu avant cette échéance, il remboursera alors le capital du prêt relais et les intérêts dus au titre des mois écoulés. Dans le cas contraire, l’emprunteur remboursera les intérêts d’emprunt ainsi que ceux de la première année à compter du 13ème mois suivant sa souscription. Cela évite de rembourser deux crédits au même moment. Vous avez trouvé l’établissement bancaire qui financera votre projet : octroi du prêt relais et éventuellement d’un autre prêt immobilier principal. Vous vendez votre ancien logement et pouvez rembourser votre crédit relais. Pour obtenir les meilleures propositions de financement, n’hésitez pas à faire une simulation de prêt immobilier. C’est un contrat complémentaire qui vous donne la possibilité de choisir l’acquéreur idéal et ne pas brader votre bien dans l’urgence. La souscription d’une assurance de prêt immobilier est vivement recommandée. Certaines banques l’exigent pour octroyer un prêt relais. N’hésitez pas à consulter notre page dédiée aux assurances de prêt immobilier pour en savoir plus.