Si vous désirez acheter un appartement ou une maison en Allemagne, la première étape va être d’estimer votre capacité de financement. Ensuite, une fois les critères de recherche fixés et la capacité d’emprunt encadrée, il va falloir trouver l’objet. Vous constaterez en cherchant que les biens immobiliers sont vendus soit directement par les propriétaires, soit par l’intermédiaire d’une agence (Makler). Vous constaterez que les prix varient de 800 € le mètre carré dans la Ruhr dans les quartiers les moins en vue à plus 10 000 € le mètre carré pour un appartement de grand standing à Munich. Une fois votre choix effectué, vous avez en général une marge de négociation de 5% du prix annoncé. Attention, la demande etant très forte, il arrive souvent que les acheteurs potentiels surenchèrissent le prix de vente. Lorsque le prix est fixé, vous devez chercher un financement (Immobilienfinanzierung). N’hésitez pas à ce sujet à contacter notre partenaire. En plus de vous trouver les offres de prêt adaptées à votre projet, il peut vous accompagner dans le projet et vous servir de référence neutre. Il peut d’ailleurs être bon d’obtenir un préaccord de financement avant de vous lancer, ceci augmentera vos chances face aux autres acheteurs potentiels. Une remarque : Les crédits en Allemagne n’obligent pas la souscription d’une assurance. Le rendez-vous chez le notaire consiste alors en général en deux choses : la signature du contrat d’achat d’une part, et la demande de changement de propriétaire dans le cadastre d’autre part. Le cadastre est bloqué tant que le prix d’achat n’a pas été payé par l’acheteur (Auflassungsvormerkung), ce qui permet d’éviter le risque que l’appartement soit vendu deux fois. Le prix d’achat est alors à payer entre 4 et 6 semaines après le rendez-vous chez le notaire et l’échange de clefs peut alors avoir lieu. Vous avez une question ? Contactez notre équipe d’experts.
Mais pourquoi ne pas associer volonté d’acquisition et investissement locatif ? Des dispositifs de défiscalisation, comme le statut LMNP ou encore la loi Pinel, permettent aux investisseurs d’acheter un bien tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. En parallèle, les revenus perçus lors de la location servent à rembourser en partie ou en totalité les intérêts d’emprunt imposés à l’acheteur. Compte tenu des taux assez faibles du crédit immobilier, il peut être judicieux d’investir dans des grandes villes françaises via le dispositif Pinel en vue d’acquérir une résidence principale. Ainsi, l’accès à la propriété s’en trouve facilité et encouragé par des mesures de l’Etat visant à développer l’offre de biens sur le marché. Devenir propriétaire grâce au dispositif Pinel est une combinaison avantageuse, alliant avantages fiscaux, remboursement d’emprunt et constitution de patrimoine. L’acheteur s’engage à mettre à disposition des locataires son bien, pendant une durée prédéfinie de 6, 9 ou 12 ans. Au terme de cette période, il peut revendre, poursuivre la location hors dispositif ou bien habiter dans ce logement.
Le dernier survivant devient le seul propriétaire du bien, et considéré comme tel dès l’origine. Pour avoir recours à ce mécanisme, il faut introduire une clause de “pacte tontinier” dans l’acte d’achat du bien immobilier. La tontine est tout indiquée pour protéger son conjoint en cas de décès. Acheter une maison avec ses parents peut également être un cas de figure où la tontine est intéressante. En revanche, elle n’apporte aucun avantage fiscal, sauf sur les droits de succession. Vous payez des droits de succession uniquement sur le montant de la part transmise. Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté de bien réduite aux acquêts, votre achat immobilier sera un bien commun détenu à moitié par chacun des époux. Et ce même si le crédit est remboursé par un seul des conjoints ! C’est le seul cas où un conjoint ayant nettement moins de revenus disposera d’un niveau de propriété équitable. Pour les couples mariés sous le régime de la séparation du bien, pacsés ou simplement concubins, la propriété du bien est répartie entre les conjoints à hauteur de leur participation financière à l’achat. En fait, il n’y a pas de différence fondamentale avec un achat que vous feriez avec n’importe qui d’autre. Notamment, pour éviter toute complication future et tout particulièrement si un divorce survient, il faut que la répartition de la propriété qui figure dans l’acte (50/50, 70/30…) reflète effectivement la contribution de chacun des conjoints à l’achat. Tout cela n’est pas sans impact fiscal. Le bon conseil en cas de doute ? Demander conseil à son notaire ou à un avocat.
Le coût de cette acquisition (hors frais bancaires et de garantie) est de 270 400 euros. N’oubliez pas de prendre en compte dans votre budget le montant de la taxe foncière de la commune où vous souhaitez investir. En effet, les impôts fonciers viennent s’ajouter à vos mensualités et peuvent alourdir considérablement la note. Quelles sont les étapes de votre projet de financement ? Vous venez de trouver le bien idéal et avez signé le compromis de vente ? Vous avez un délai de 45 jours en moyenne pour trouver une solution de financement immobilier. L’aventure commence. Il vous faut présenter votre dossier aux banques pour obtenir le fameux crédit qui vous permettra d’acquérir votre futur chez-vous. Avoir un dossier béton à ce stade du projet vous permet de gagner du temps pour l’obtention des offres de prêt. Attention, un accord de principe de la banque n’est pas une offre de prêt immobilier définitive. Outre le taux de prêt immobilier, le taux annuel effectif global (TAEG) vous permettra de comparer le coût total du crédit. Le TAEG inclut les intérêts, les frais bancaires et les cotisations de l’assurance. C’est l’élément clé pour choisir la meilleure offre de prêt immobilier. Avant de vous prêter de l’argent, la banque analysera en détail votre profil afin d’évaluer les risques. Elle observera, votre situation professionnelle, vos revenus, vos trois derniers relevés de comptes, votre profil, vos habitudes d’épargne, etc. A ce stade vous pouvez proposer des contreparties : souscription d’une épargne automatique, d’assurance habitation ou auto, d’un livret, etc. Par ailleurs, le versement d’un apport permettra d’alléger le coût du prêt immobilier en limitant le montant total emprunté à la banque. De plus, cet élément rassurera le banquier et pourra vous permettre d’obtenir un meilleur taux selon le niveau d’apport. 1. La signature de l’offre de prêt, avec 10 jours de réflexion minimum (Loi Scrivener). 2. La signature de l’acte authentique chez le notaire.